悅陽的財經閱讀筆記

台灣人真的非常喜歡買房，傳統觀念的「有土斯有財」深深烙印在傳統長輩與我們這一代的心裡，甚至工作一段時間，聽到周遭的人買房還會覺得那個人很厲害，好像是個極大的成就達成，也是身份地位的象徵。

尤其今年很多股神在股市爆賺後就轉去買房，也引起不少一般人對買房產生FOMO(原文是fear of missing out，意思是害怕錯過的心理)，深怕現在不買以後再繼續漲價就買不起，又或者認為買房是個穩賺不賠的高投報率投資標的。

我自己這邊對買房的看法一向是你有自住需求、非買不可那就只好考量自己預算分配，不要買自己負擔不起的房子就好，另一方面如果你只是單純想買來投資，那大可不必。

正巧最近聽的兩集Podcast都有談到投資買房的議題，提供給各位聽聽。

以下都是節錄節目內主持人說過的話，有興趣者可以去將這兩集都挑出來完整聽一遍，相信會對兩人談論的房地產投資邏輯有更深一層的認識與了解。

#63. 我最近買什麼股票？買什麼房子？(一人公司實戰手冊 | Ryan Wu)

舉例台北一棟3,000萬的房子，自備兩成600萬，貸款2,400萬，1,000萬算4萬的房貸好了，你算30年，你花8萬多算10萬，但你一樣的房子可能3萬多就租到了。你要的是使用權不一定要擁有權，可是有人會跳出來說你擁有的話，未來可能會漲啊，他們都不講未來可能會跌的話，你就會失掉了嘛。

我們都不是投資的，是要去那邊生活。

以大方向你買這個房子要分三個原因；自住、投資、投機。

後兩者大家定義不清楚，我說我的定義；如果今天房地產市場很熱，以前大家在玩的遊戲，比誰接盤、比誰接最後一棒，因為現在很夯，我現在買3,000，以後有人買3,300、3,600我就賺，我只要掌握這個市賺價差、投資利得，這個投機成分高一點。

投資邏輯是買來租人，我買2,000萬的房產，拿來租人每個月租2萬，一年24萬的租金是1.2%，如果是純投資，我的立場，股票比較好，因為變現性、流動性、%數也比較高。

但是一般會投資的是純投資，賺到這個1%、2%的租金報酬率，同時可能五年十年後享有價差，所以他們覺得比較好，但房子比較好這個有一些盲點，買房子是因為槓桿，你借很多錢嘛，你花200萬買到1,000萬的東西，所以你賺會覺得你賺很多錢。

終極目標不要讓人家給你，不要讓人家給你說要買到多大的房子才可以，那不重要，因為那對他重要對你不一定重要。所以你找到那東西以後，投資理財工具能幫助你實現你要的東西。

#7: 我的投資歷史，邏輯以及選擇的標的(優勢人生 with Raymond Wu)

到底房地產要怎麼估值？其實我不管在買股票不管在打德州撲克，我都很在意說我要知道我現在買這個房子、我買了這個股票、我打的這把牌，到底是值不值得的，到底我付的價錢是貴的還是便宜的？

最簡單的方式就是找租金報酬率。

全世界租金報酬率，美國的租金報酬率是6%甚至到12%都有可能，所以美國人買房子每個月租金是可以超越他的貸款金額，變成一個正現金流。

拿同個方式來估值台灣房地產，發現怎麼算都是1%多2%，而且還沒加上任何稅金、維修費、管理費和空租率，只算租出去的價格*12除以市場上房價是1.多%，這幾乎是世界上最低的數字。

至於這樣的東西為什麼還值得投資呢？

好的投資邏輯不應該是明天別人會用更貴的價格來跟我買，如果只是說在意價格變得更高別人會來買的話，這思維叫做投機。

投資是看清楚一個標的以後，你去思考內在價值是什麼，為什麼它有這個價值存在，合理價格是多少，用合理價格或是低於合理價格來買進。

如果以租金報酬率來買進，它是一個很糟糕的投資。1%的報酬率還輸通膨，有台北市的朋友說買台北市的房子是因為保值，所以你不輸每年賺1.多%，但通膨每年3%4%，所以買房子是為了保值還會輸通膨。

做任何一樣投資時，都要看風險和報酬的比例，如果比例不好那它就是不好的投資。

買股票買債券買加密貨幣，如果是不好的投資就可以把它賣掉，是很輕鬆能變現反悔的，但是現在大家買一棟房子，很多人都是身家直接凹進去，超過身家的100%就請父母幫忙，然後自己再All in梭哈買一棟房子，貸款精打細算貸款佔收入的5、60%，我不認為這是健康的。

每個月從你的口袋裡拿錢出去的就是負債，車子每個月需要保養、需要停車費它就是負債，房子需要維修管理費繳稅還要繳貸款，租金抵不過這些就是負債，如果你是住在裡面的，自住的房子就是負債。

也因為上述兩名主持人對房地產投資的思維和我非常相同，我們都不認為房地產投資是個好投資工具，過去在九零年代台灣房地產有高幅度成長，但是現在已經不是這樣子了，房地產已經高到很高的境界，現在入場風報比很差。

再加上你為了買房必須放入極高比例的資產，讓你無法將同樣一筆錢拿去投資其他工具，尤其股市和加密貨幣，這房子就不會是能幫助你增加現金流的資產，而是負債，尤其自住。

這邊也另外延伸一位Youtuber清流君的會員影片，當中談論到租屋和買房的議題，並引用國泰與信義房價指數搭配房價租金比等數據，來告訴你為什麼俗話說「租金蓋過每月房貸金額就代表買房划算」的迷思是錯誤的！

這背後忽略的是將同樣一筆錢拿去投資其他標的(如股市、加密貨幣)的機會成本，以及買房其實不只有房貸，還有管理費、裝潢、稅金等費用需要負擔，房子久了還有維護費等成本，這些都是很多認為租金金額比房貸金額高就可以買房的人所擁有的錯誤觀念。

最後在此宣傳一下，有興趣的讀者們也可以加入清流君的會員，裡面有非常多精彩高價值的投資影片，可以學習到新知。